基本案情
王某与李某于2014年3月份在房屋中介的介绍下签订了一份二手房买卖合同。合同约定李某将位于深圳市福田区某小区的一套60平米的房子以180万的价格卖给王某。王某向李某支付了10万元的定金,同时支付给了中介3万元的中介费。合同约定,王某在合同签订后一个月内支付首付款,办理好银行贷款后,双方办理产权过户登记。因为王某名下已经有一套房,而新买的这套房属于二套房。根据银行的房贷政策,二套房首付70%。买房时,王某向中介特别说明自己属于二套房。但中介承诺保证能做到首付30%,并且已经去银行核实过了,确保王某首付可以付30%。但双方没有书面约定。结果双方去银行办理贷款时,银行告知,因王某属于二套房,只能贷房屋价格的30%的款项。因首付款由三成改为七成,王某无法支付首付款。于是,王某想解除房屋买卖合同,并要求李某退回定金。但是,李某不同意。李某认为,自己并不存在违约行为,即使解除合同,按合同约定应该没收定金。王某去找中介,但是中介否认说过可以首付三成。双方没有书面约定,也没有录音等其他证据。最后,王某委托本律师处理此事。本着友好协商的态度,本律师多次找李某协商,最终,双方达成协议,李某退4万给王某,双方解除合同。关于中介费,中介坚持不退。无奈,王某手中没有任何证据证明中介存在欺骗等行为。
律师观点
关于此案,本律师没有建议王某起诉。根据《合同法》第115条“......给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。”在本案中,卖方李某不存在违约行为,无需退还定金。而王某则会因无法支付首付款而造成违约。如果本案起诉的话,王某的诉求很难被法院支持。本着从当事人利益出发的角度,本律师没有建议王某去法院起诉,而是与李某协商解除合同。这样,无论从时间成本还是金钱成本都有利于王某。至于王某支付给中介的中介费因中介方坚持,没法达成协议。但也不主张王某起诉。根据《合同法》第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。本案中,王某没有充分的证据证明中介存在欺骗、隐瞒事实的行为。
律师建议
在进行二手房买卖交易时,买方除了要了解、考察好所购房屋的基本信息外,同时也要对政策、银行对限购、限贷等政策有所了解,不能一味地听信中介的承诺。如果中介确实能做到承诺时,建议买房人与中介在居间合同中就中介承诺条款作出明确约定,并约定相关的违约责任。这样,在发生纠纷时,买房可以根据合同要求中介承担违约责任。而且,买房人要遵守相关的政策、法规,切勿存在侥幸心理,否则,终将吃大亏。
关键词:二手房合同、合同纠纷